리츠(REITs) 투자 기초 — 소액으로 부동산 임대수익 받는 5가지 방법

큰 오피스 빌딩이나 물류센터를 사서 매달 임대료를 받는 일은 대부분의 사람에게 먼 이야기처럼 느껴집니다. 건물 하나를 사려면 수백억원, 수천억원이 필요하기 때문입니다. 그런데 몇 만원만 있어도 이런 건물에서 나오는 임대수익을 나눠 받을 수 있는 방법이 있습니다. 바로 리츠입니다.

이 글은 리츠 투자 기초를 처음부터 차근차근 설명합니다. 리츠가 무엇이고 왜 생겼는지, 왜 배당을 많이 주는지, 소액으로 시작하는 5가지 방법은 무엇인지 하나씩 살펴보겠습니다. 배당 계산 예시와 세금, 고를 때 확인할 숫자, 처음 사는 순서, 자주 묻는 질문까지 함께 정리했습니다.

용어가 낯설어도 걱정하지 않으셔도 됩니다. 어려운 말은 나올 때마다 쉬운 말로 풀어 드리겠습니다. 리츠 투자 기초만 제대로 알아 두어도, 나중에 어떤 리츠를 보더라도 무엇을 확인해야 할지 스스로 판단할 수 있습니다.

목차

• 1. 리츠 투자 기초 — 리츠 뜻과 생긴 배경 3가지
• 2. 리츠가 돈을 버는 2가지 방법
• 3. 리츠가 배당을 많이 주는 이유 — 90% 규칙
• 4. 리츠 투자 기초 — 부동산 직접 투자와 다른 4가지
• 5. 소액으로 리츠에 투자하는 5가지 방법
• 6. 상장리츠·공모리츠·사모리츠 차이 3가지
• 7. 리츠 배당 계산 예시 3단계
• 8. 리츠 배당에 붙는 세금 2가지
• 9. 리츠 고를 때 확인할 지표 4가지
• 10. 리츠 투자 기초 실전 — 처음 사는 5단계
• 11. 리츠 투자 전 주의할 점 3가지
• 12. 리츠 투자 기초 자주 묻는 질문 9가지
• 13. 리츠 투자 기초 핵심 3줄 정리

1. 리츠 투자 기초 — 리츠 뜻과 생긴 배경 3가지

리츠(REITs)는 영어 Real Estate Investment Trusts의 줄임말입니다. 우리 법에서는 부동산투자회사라고 부릅니다. 여러 사람에게서 돈을 조금씩 모아 큰 부동산을 사고, 거기서 나온 수익을 투자자에게 배당으로 나눠 주는 회사입니다.

피자 한 판으로 생각해 보겠습니다. 피자 한 판을 혼자 사기엔 비싸도, 열 명이 돈을 모으면 한 조각씩 나눠 먹을 수 있습니다. 리츠도 같습니다. 100억원짜리 건물을 100만 조각으로 나누면 한 조각은 1만원입니다. 1만원어치만 사도 그 건물의 아주 작은 주인이 되는 셈입니다. 이 ‘조각 주인’ 개념이 리츠 투자 기초의 출발점입니다.

리츠가 생긴 배경은 세 가지로 정리할 수 있습니다.

① 부동산은 너무 비쌌습니다. 좋은 건물일수록 가격이 커서 보통 사람은 투자할 수 없었습니다. 큰 부동산에서 나오는 안정적인 임대수익은 큰손들만의 몫이었습니다.

② 부동산은 팔기 어려웠습니다. 건물은 급할 때 바로 팔 수 없습니다. 사는 사람을 찾고 계약하는 데 몇 달이 걸리기도 합니다. 리츠는 주식처럼 거래소에서 사고팔 수 있게 만들어 이 불편을 줄였습니다.

③ 부동산 시장에 투명한 돈이 필요했습니다. 미국에서는 1960년대에 리츠가 처음 생겼습니다. 우리나라는 외환위기 이후 기업이 가진 부동산을 정리하고 부동산 시장을 활성화하려고 2001년 부동산투자회사법을 만들어 리츠를 도입했습니다. 리츠는 국토교통부의 인가와 관리를 받고 공시 의무도 있어서, 개인이 직접 건물을 사는 것보다 정보를 확인하기가 쉽습니다.

2. 리츠가 돈을 버는 2가지 방법

첫째, 임대료입니다. 리츠가 가진 오피스, 물류센터, 상가, 호텔 등에 들어온 회사나 가게가 매달 임대료를 냅니다. 이 임대료에서 대출 이자와 관리비 같은 비용을 빼고 남은 돈이 리츠의 기본 수익입니다.

둘째, 매각 차익입니다. 산 건물의 가치가 올라서 나중에 비싸게 팔면 그 차익도 수익이 됩니다. 다만 매각은 가끔 한 번씩 일어나는 일이라, 매년 꾸준히 기대할 수 있는 돈은 아닙니다.

리츠 투자 기초를 공부할 때 이 두 가지를 구분하는 것이 중요합니다. 배당이 어느 쪽에서 나왔는지에 따라 앞으로도 비슷한 배당이 계속될지가 달라지기 때문입니다. 임대료에서 나온 배당은 반복될 가능성이 높고, 매각 차익에서 나온 배당은 한 번으로 끝날 가능성이 높습니다.

3. 리츠가 배당을 많이 주는 이유 — 90% 규칙

리츠의 배당수익률은 보통 일반 회사 주식보다 높은 편입니다. 여기에는 법으로 정한 이유가 있습니다. 국내 리츠의 대부분을 차지하는 위탁관리리츠는 배당할 수 있는 이익의 90% 이상을 배당하면, 그만큼 법인세를 계산할 때 빼 주는 혜택을 받습니다.

쉽게 말해 “번 돈을 거의 다 투자자에게 나눠 주면 회사 세금을 줄여 주겠다”는 약속입니다. 그래서 리츠는 이익을 회사 안에 쌓아 두지 않고 대부분 배당으로 내보냅니다. 투자자 입장에서는 부동산을 직접 가진 것과 비슷하게 임대수익을 받는 효과가 생깁니다.

리츠 투자 기초에서 이 90% 규칙이 중요한 이유가 하나 더 있습니다. 이익을 거의 다 나눠 주기 때문에 회사 안에 남는 돈이 적습니다. 그래서 리츠가 새 건물을 사려면 돈을 빌리거나 새 주식을 발행해야 하는 경우가 많습니다. 이 점은 뒤의 주의할 점에서 다시 설명하겠습니다.

배당이 높다고 무조건 좋은 것은 아닙니다. 건물 하나를 팔아서 그해만 배당이 크게 늘어난 경우도 있기 때문입니다. 배당을 보는 기본 방법은 배당주 투자 시작하기 글에서 더 자세히 설명했습니다.

4. 리츠 투자 기초 — 부동산 직접 투자와 다른 4가지

건물이나 상가를 직접 사서 세를 놓는 것과 리츠를 사는 것은 무엇이 다를까요? 리츠 투자 기초를 이해하려면 이 차이를 먼저 아는 것이 좋습니다.

① 필요한 돈의 크기가 다릅니다. 작은 상가 하나도 수억원이 필요하지만, 리츠는 한 주 가격만 있으면 시작할 수 있습니다. 보통 몇 천원에서 몇 만원 사이입니다.

② 사고파는 속도가 다릅니다. 직접 가진 부동산은 팔고 싶어도 사는 사람을 찾을 때까지 기다려야 합니다. 상장리츠는 거래소가 열린 시간이면 언제든 증권사 앱에서 팔 수 있습니다.

③ 관리하는 사람이 다릅니다. 직접 투자하면 세입자를 구하고, 고장 난 곳을 고치고, 월세가 밀리면 연락하는 일을 모두 내가 해야 합니다. 리츠는 전문 자산관리회사가 이 일을 대신합니다.

④ 드는 비용과 세금이 다릅니다. 부동산을 직접 사면 취득세, 중개수수료, 보유세 같은 비용이 듭니다. 리츠는 주식처럼 매매 수수료와 팔 때의 세금, 배당소득세 정도가 들어서 구조가 훨씬 단순합니다.

반대로 리츠는 건물을 내 마음대로 고르거나 관리할 수 없다는 단점이 있습니다. 또 주식처럼 매일 가격이 움직이기 때문에, 건물 가치와 상관없이 시장 분위기에 따라 값이 출렁일 수 있습니다.

5. 소액으로 리츠에 투자하는 5가지 방법

첫째, 상장리츠를 주식처럼 사는 방법입니다. 증권 계좌만 있으면 증권사 앱에서 리츠 이름을 검색해 일반 주식과 똑같이 살 수 있습니다. 한 주 가격이 몇 천원에서 몇 만원 정도라서 소액으로 시작하기 좋습니다. 리츠 투자 기초를 익히기에 가장 간단한 방법입니다.

둘째, 리츠 ETF를 사는 방법입니다. 리츠 ETF는 여러 리츠를 한 바구니에 담아 놓은 상품입니다. 어떤 리츠를 골라야 할지 모르겠다면, ETF 하나로 여러 리츠에 나눠 투자하는 효과를 얻을 수 있습니다.

셋째, 새로 상장하는 리츠의 청약에 참여하는 방법입니다. 리츠가 거래소에 처음 상장할 때는 공모주처럼 청약을 받습니다. 청약 순서와 증거금 개념은 공모주 청약 방법 글과 거의 같습니다. 다만 청약 가격으로 샀다고 해서 상장 뒤 가격이 오른다는 보장은 없습니다.

넷째, 해외 리츠에 투자하는 방법입니다. 미국이나 싱가포르처럼 리츠 시장이 크고 오래된 나라의 리츠를 해외주식 계좌로 직접 사거나, 해외 리츠를 모아 놓은 ETF를 살 수 있습니다. 이때는 환율 변동과 해외주식 세금도 함께 생각해야 합니다.

다섯째, 절세 계좌 안에서 사는 방법입니다. 중개형 ISA에서는 국내 상장리츠와 리츠 ETF를 살 수 있고, 연금저축이나 IRP에서는 주로 리츠 ETF를 삽니다. 이런 계좌에서는 배당에 대한 세금을 줄이거나 나중으로 미룰 수 있습니다. ISA 혜택은 ISA 계좌 활용법 글에서 확인하실 수 있습니다.

6. 상장리츠·공모리츠·사모리츠 차이 3가지

리츠 투자 기초에서 자주 헷갈리는 말이 상장리츠와 공모리츠입니다. 서로 다른 기준으로 나눈 이름이라서 헷갈립니다.

① 공모리츠는 ‘누구에게 돈을 모았나’의 기준입니다. 일반 투자자 누구에게나 공개적으로 돈을 모은 리츠를 공모리츠라고 합니다.

② 사모리츠는 소수에게만 돈을 모은 리츠입니다. 연기금이나 보험사 같은 기관, 소수의 투자자만 참여합니다. 개인이 쉽게 투자하기는 어렵습니다.

③ 상장리츠는 ‘거래소에서 사고팔 수 있나’의 기준입니다. 거래소에 상장되어 주식처럼 실시간으로 거래되는 리츠입니다. 거래소에 상장된 리츠는 모두 공모리츠에 속합니다. 그래서 개인 투자자가 증권사 앱으로 사는 리츠는 ‘공모이면서 상장된 리츠’라고 이해하시면 됩니다.

리츠는 운영하는 방식으로도 세 가지로 나뉩니다. 이것도 리츠 투자 기초로 알아 두면 공시를 읽을 때 도움이 됩니다.

위탁관리리츠는 직원 없이 서류상으로만 있는 회사이고, 실제 운영은 자산관리회사(AMC)에 맡깁니다. 국내 상장리츠의 대부분이 이 방식입니다. 자기관리리츠는 직원을 직접 두고 스스로 부동산을 운영하는 회사입니다. 기업구조조정리츠는 기업이 빚을 갚거나 구조조정을 하려고 내놓은 부동산에 투자하는 리츠입니다. 방식에 따라 배당 의무와 세금 혜택이 조금씩 다르므로, 관심 있는 리츠가 어떤 방식인지 투자설명서에서 확인해 보세요.

7. 리츠 배당 계산 예시 3단계

숫자로 한 번 계산해 보면 리츠 투자 기초가 훨씬 쉽게 이해됩니다. 아래는 이해를 돕기 위해 만든 가상의 예시입니다.

1단계 — 배당수익률을 구합니다. 한 주 가격이 5,000원인 리츠가 1년 동안 한 주당 300원을 배당한다고 해 봅시다. 300원을 5,000원으로 나누고 100을 곱하면 배당수익률은 6%입니다.

2단계 — 내가 받을 배당금을 구합니다. 100만원으로 이 리츠를 사면 200주를 살 수 있습니다. 200주에 300원을 곱하면 1년 배당금은 세금을 떼기 전 6만원입니다.

3단계 — 세금을 뺍니다. 일반 계좌라면 15.4%인 9,240원이 떼여서 실제로 받는 돈은 50,760원입니다.

여기서 꼭 기억할 점이 있습니다. 배당수익률은 주가가 바뀌면 함께 바뀌고, 배당금 자체도 해마다 달라질 수 있습니다. 또 배당을 6만원 받아도 주가가 10% 떨어지면 원금이 10만원 줄어듭니다. 배당과 주가를 함께 봐야 실제 수익을 알 수 있습니다.

8. 리츠 배당에 붙는 세금 2가지

첫째, 기본 배당소득세 15.4%입니다. 일반 계좌에서 리츠 배당을 받으면 주식 배당처럼 배당소득세 14%와 지방소득세 1.4%를 합친 15.4%가 떼인 뒤 들어옵니다. 이자와 배당을 합쳐 한 해 2,000만원을 넘으면 금융소득종합과세 대상이 될 수 있습니다.

둘째, 공모리츠 분리과세 특례입니다. 공모리츠에 투자한 금액 5,000만원까지는 그 배당에 9%(지방소득세를 더하면 9.9%)의 낮은 세율로 따로 과세하는 특례가 있습니다. 다른 소득과 합치지 않기 때문에 종합과세 부담도 덜 수 있습니다.

다만 이 특례는 조건이 있습니다. 증권사에 분리과세를 신청해야 하고, 신청 전에 받은 배당에는 적용되지 않습니다. 3년 안에 팔면 줄어든 세금을 다시 낼 수 있습니다. 적용 기한은 2026년 12월 31일 투자분까지로 안내되어 있으니, 그 뒤 연장 여부와 자세한 조건은 거래하는 증권사와 국세청 공식 안내로 확인하시기 바랍니다. 세금은 리츠 투자 기초에서 놓치기 쉬운 부분이니 꼭 챙겨 두세요.

9. 리츠 고를 때 확인할 지표 4가지

① 어떤 건물을, 어디에 가지고 있나. 오피스인지, 물류센터인지, 상가인지, 호텔인지에 따라 경기의 영향을 받는 방식이 다릅니다. 예를 들어 온라인 쇼핑이 늘면 물류센터 수요가 늘고, 여행객이 줄면 호텔 수익이 줄 수 있습니다. 건물이 있는 지역도 함께 봅니다.

② 공실률. 공실률은 빌려줄 수 있는 공간 가운데 비어 있는 비율입니다. 빈 사무실이 많으면 임대료가 덜 들어오고, 배당도 줄어들 수 있습니다.

③ 빚의 크기. 리츠는 건물을 살 때 돈을 빌리는 경우가 많습니다. 건물 가치에 비해 빚이 얼마인지를 보여 주는 LTV(담보인정비율)나 부채비율이 너무 높으면, 금리가 오를 때 이자 부담이 커집니다.

④ 배당이 어디서 나왔나. 배당이 꾸준한 임대료에서 나왔는지, 건물 매각 같은 일회성 수익에서 나왔는지 확인합니다. 누가 세 들어 있는지(임차인)와 계약 기간이 얼마나 남았는지도 함께 보면 좋습니다.

이런 정보는 각 리츠의 공시와 투자설명서, 국토교통부 리츠정보시스템, 한국리츠협회에서 확인할 수 있습니다. 네 가지 지표를 보는 습관이 리츠 투자 기초를 실전에서 쓰는 첫걸음입니다.

10. 리츠 투자 기초 실전 — 처음 사는 5단계

지금까지 배운 리츠 투자 기초를 실제 순서로 정리해 보겠습니다. 아래 5단계를 따라가면 처음이라도 헤매지 않고 시작할 수 있습니다.

1단계 — 증권 계좌를 준비합니다. 주식 계좌가 없다면 먼저 만들어야 합니다. 요즘은 휴대폰으로 비대면 개설이 가능합니다. 방법은 증권 계좌 개설 방법 글에 정리해 두었습니다. 절세를 원한다면 중개형 ISA 계좌도 함께 생각해 보세요.

2단계 — 상장리츠 목록을 살펴봅니다. 한국리츠협회나 증권사 앱의 업종 검색에서 거래소에 상장된 리츠 목록을 볼 수 있습니다. 이름에 ‘리츠’가 붙은 종목이 대부분입니다.

3단계 — 공시와 투자설명서로 내용을 확인합니다. 앞에서 설명한 네 가지 지표, 곧 건물 종류, 공실률, 빚의 크기, 배당의 출처를 확인합니다. 배당을 1년에 몇 번 주는지도 함께 봅니다.

4단계 — 소액으로 나눠서 삽니다. 처음부터 큰돈을 넣기보다 적은 금액으로 시작해 보는 편이 좋습니다. 한 번에 사지 않고 여러 번 나눠 사는 방법은 적립식 투자 글을 참고하세요.

5단계 — 배당 기준일과 세금 신청을 확인합니다. 배당을 받으려면 배당 기준일에 주주로 올라 있어야 합니다. 주식은 산 날로부터 2영업일 뒤에 결제되므로, 기준일 2영업일 전까지 사야 합니다. 분리과세 특례를 쓰려면 증권사에 미리 신청해 두어야 합니다.

11. 리츠 투자 전 주의할 점 3가지

첫째, 금리에 민감합니다. 금리가 오르면 리츠가 빌린 돈의 이자가 늘어납니다. 또 예금이나 채권의 이자가 높아지면 리츠 배당의 매력이 상대적으로 줄어 가격이 내려가기도 합니다. 금리와 가격의 관계는 채권 투자 기초 글을 함께 읽으면 이해가 쉽습니다.

둘째, 건물 한두 개에 기대는 리츠는 흔들리기 쉽습니다. 가진 건물이 적으면 그 건물에서 큰 임차인이 나가는 순간 수익이 크게 줄 수 있습니다. 한 종목에 몰아서 사기보다 여러 리츠나 리츠 ETF로 나누는 방법이 흔히 쓰입니다.

셋째, 원금이 줄어들 수 있습니다. 리츠는 예금이 아니라 주식처럼 거래되는 투자 상품입니다. 배당을 받아도 가격이 더 크게 떨어지면 손해를 볼 수 있습니다. 리츠가 건물을 더 사려고 새 주식을 발행(유상증자)하면 가격이 흔들리기도 합니다. 리츠 투자 기초를 익혔더라도, 얼마를 언제 투자할지는 자신의 상황에 맞춰 스스로 판단하셔야 합니다.

12. 리츠 투자 기초 자주 묻는 질문 9가지

Q1. 리츠 배당은 언제 들어오나요?

리츠마다 다릅니다. 1년에 두 번(반기) 주는 곳이 많고, 분기마다 주는 곳도 있습니다. 결산 시기가 서로 다른 리츠를 섞어 가지면 여러 달에 걸쳐 배당을 받을 수도 있습니다. 정확한 시기는 각 리츠의 공시에서 확인하세요.

Q2. 최소 얼마부터 투자할 수 있나요?

상장리츠는 한 주 가격만 있으면 됩니다. 종목마다 다르지만 보통 몇 천원에서 몇 만원 사이입니다. 적은 돈으로 리츠 투자 기초를 직접 경험해 볼 수 있다는 점이 리츠의 장점입니다.

Q3. 리츠와 부동산 펀드는 어떻게 다른가요?

리츠는 부동산을 가진 ‘회사’의 주식을 사는 것이고, 부동산 펀드는 운용사가 만든 ‘펀드’에 돈을 맡기는 것입니다. 부동산 펀드는 만기가 정해져 있거나 중간에 돈을 찾기 어려운 경우가 있습니다. 상장리츠는 장이 열린 시간에 언제든 팔 수 있습니다.

Q4. 리츠도 망하거나 상장폐지될 수 있나요?

네, 가능합니다. 리츠도 회사이기 때문에 수익이 크게 나빠지거나 거래소 기준을 지키지 못하면 관리종목 지정이나 상장폐지가 될 수 있습니다. 그래서 공시를 챙겨 보고, 한 리츠에 돈을 몰아넣지 않는 것이 좋습니다.

Q5. 배당을 받자마자 팔아도 되나요?

팔 수는 있지만 이득이 아닐 수 있습니다. 배당 기준일이 지나면 배당만큼 주가가 내려가는 경우가 많기 때문입니다. 또 분리과세 특례를 받았다면 3년 안에 팔 경우 세금을 다시 낼 수 있습니다. 리츠 투자 기초에서는 배당을 오래 받는 쪽으로 생각하는 사람이 많습니다.

Q6. 개별 리츠와 리츠 ETF 중 무엇부터 시작하면 좋을까요?

정답은 없지만 각각의 장단점이 있습니다. 리츠 ETF는 여러 리츠에 한 번에 나눠 투자할 수 있어서 한 리츠에 문제가 생겨도 영향이 작습니다. 대신 운용보수가 조금 들고, 어떤 건물을 가졌는지 하나하나 따져 보기는 어렵습니다. 개별 리츠는 보수가 없고 내가 고른 건물에 집중할 수 있지만, 공시를 직접 읽고 판단해야 합니다. 리츠 투자 기초가 아직 낯설다면 ETF로 시작해 흐름을 익힌 뒤, 개별 리츠를 공부해 보는 순서도 방법입니다.

Q7. 물가가 오르면 리츠에는 좋은가요, 나쁜가요?

두 가지 면이 함께 있습니다. 임대 계약에 물가에 맞춰 임대료를 올리는 조항이 있으면, 물가가 오를 때 임대수익도 함께 늘어날 수 있습니다. 반면 물가가 오르면 금리도 함께 오르는 경우가 많아서 이자 부담이 커질 수 있습니다. 그래서 어느 쪽 영향이 더 큰지는 리츠마다, 시기마다 다릅니다.

Q8. 해외 리츠 배당에도 세금이 붙나요?

네, 붙습니다. 해외 리츠의 배당은 보통 그 나라에서 먼저 세금을 떼고 들어옵니다. 나라마다 세율이 다르고, 우리나라 세율과 차이가 있으면 추가로 세금을 내야 할 수도 있습니다. 해외 주식 계좌로 직접 샀는지, 국내 상장 ETF로 샀는지에 따라서도 세금 처리 방식이 달라집니다. 정확한 내용은 거래하는 증권사와 국세청 공식 안내로 확인하세요.

Q9. 리츠 주가가 떨어지면 배당도 줄어드나요?

꼭 그렇지는 않습니다. 배당은 건물에서 들어오는 임대료로 정해지고, 주가는 시장 분위기에 따라 매일 움직이기 때문입니다. 오히려 배당이 그대로인데 주가만 떨어지면 배당수익률 숫자는 올라갑니다. 다만 주가가 떨어진 이유가 공실 증가나 임차인 이탈 같은 실제 문제라면, 뒤이어 배당도 줄어들 수 있습니다. 숫자만 보지 말고 가격이 왜 움직였는지 함께 살펴보는 것이 리츠 투자 기초의 중요한 습관입니다.

13. 리츠 투자 기초 핵심 3줄 정리

하나. 리츠는 여러 사람이 돈을 모아 큰 부동산을 사고, 임대수익을 배당으로 나눠 받는 회사입니다.

둘. 이익의 90% 이상을 배당하면 법인세 혜택을 받기 때문에 배당이 높은 편이고, 상장리츠·리츠 ETF·청약·해외 리츠·절세 계좌로 소액부터 시작할 수 있습니다.

셋. 배당수익률 숫자만 보지 말고 건물 종류, 공실률, 빚의 크기, 배당의 출처를 함께 확인해야 합니다. 이 세 줄이 리츠 투자 기초의 핵심입니다.

출처: 부동산투자회사법, 법인세법(유동화전문회사 등 소득공제), 조세특례제한법(공모부동산집합투자기구 배당소득 과세특례), 국토교통부 리츠정보시스템, 한국리츠협회
최종 확인일: 2026년 9월 29일

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